Članak objavljen na portalu www.prigorje.hr, listopad 2013. godine

Građevinski sektor puno nade polaže na ovu godinu, pogotovo nakon aktivnosti u eurozoni koje su porasle, doduše stidljivo od samo 1 posto, no dogodilo se to još krajem prošle godine stoga se očekuje kako bi rezultati na proljeće mogli biti još bolji. Hoće li se dogoditi i prekretnica u Hrvatskoj, nakon što je već osmu godinu broj građevinskih dozvola u padu i kada će ovaj sektor dosegnuti dno s kojega bi se ponovno mogao početi uzdizati – to su pitanja na koje će najvjerojatnije odgovoriti javna potrošnja i investicije na državnoj razini. Nas je više od ovih makroekonomskih pokazatelja zanimalo kakvo je stanje s građevinskim sektorom na lokalnoj razini. U sljedećih nekoliko tjedana obradit ćemo ovu temu kroz razgovore s domaćim građevinskim tvrtkama, stručnjacima, investitorima i stručnim službama.

Serijal smo odlučili započeti pričom iz perspektive običnog čovjeka koji je donio odluku – idem graditi. Zanimalo nas je koliko je administrativno okružje u ovom trenutku motivirajuće za takvu odluku i što je zapravo potrebno u ovom prvom koraku kad je još sve na razini ideje. Odgovore na pitanja potražili smo u tvrtki Gradečki projekt, koja je više od dvadeset godina prisutna u Svetom Ivanu Zelini u području arhitekture i graditeljstva. Osnovna djelatnost tvrtke je arhitektonsko i građevinsko projektiranje u visokogradnji, danas posluju kao tim od sedam stručnjaka, a mi smo razgovarali sa Zlatkom Gradečki, direktorom tvrtke i njegovim sinom Robertom Gradečki, studentom Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu.

Zamislimo da smo donijeli odluku o gradnji stambenog objekta u Svetom Ivanu Zelini, je li izvedivo da za mjesec dana zapiknemo, kako se to kaže, prvu lopatu?
Prije svega čestitamo, jer ste donijeli odluku u pravo vrijeme i možete očekivati početak gradnje ove godine, ali nikako ne za mjesec dana. Postupak arhitektonskog projektiranja u idealnim uvjetima traje do 2 mjeseca. Kad na to nadodamo vrijeme potrebno za izradu posebne geodetske podloge te kasnije vrijeme potrebno za ishođenje suglasnosti i upravne postupke, vrlo lako se proces oduži na 6 mjeseci. Tako bi radovi mogli započeti u rujnu, što je zadnji rok za početak većih građevinskih radova, zbog zimskih uvjeta u našim krajevima.

Kakve projekte i dozvole trebamo za početak gradnje?
U idealnoj situaciji kada nema imovinsko pravnih sporova na zemljištu i kada stanje na građevnoj čestici odgovara stanju u katastarskom operatu, nije potrebno raditi idejni projekt za obiteljsku kuću. Arhitekt radi idejnu skicu novog objekta te se na temelju nje zatraže uvjeti priključenja od komunalnih službi i drugih javnopravnih tijela. Na temelju tih uvjeta i važećeg prostornog plana izrađuje se glavni projekt. Sa izrađenim glavnim projektom zatraži se potvrda od komunalnih službi da su ispoštovani njihovi uvjeti priključenja te se sve zajedno predaje u upravni odjel, koji je dužan izdati potvrdu glavnog projekta - građevnu dozvolu, u roku od 15 dana. Sljedeći korak je prijava početka građenja 8 dana prije početka radova. Novost je da se komunalni i vodni doprinos ne moraju uplatiti kod izdavanje dozvole, nego do dana početka gradnje. Od toga dana, ovakva zgrada mora biti izvana sa završnom fasadom gotova u roku od pet godina.

A što da krenemo po starom, graditi bez dozvole?
Gradnja bez dozvole se nikako ne isplati. Ukoliko se gradi na zemljištu koje nije građevinsko, građevna inspekcija može izdati nalog za rušenje i započeti uklanjati građevinu u roku od samo 8 dana. Ako se gradi bez dozvole na građevinskom zemljištu omogućena je naknadna izrada projektne dokumentacije i prilagođavanje objekta uvjetima prostornog uređenja. Takav postupak je znatno skuplji od izrade dokumentacije prije gradnje, zbog umnoženih doprinosa.

Najava je da će uskoro biti moguće izdavanje elektroničkih građevinskih dozvola na koje će se čekati najduže 30 dana - "e-dozvola". O čemu se radi?
S prvim danima ove godine na snagu je stupilo nekoliko novih zakona, među kojima je i novi Zakon o gradnji, nastao u sklopu reforme kojeg provodi Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja. Ovaj zakon je zakon o proceduri, pročišćen u najvećoj mogućoj mjeri od svih inženjerskih sadržaja. Reformom i zakonom pokušava se obim rada upravnih tijela u postupku dobivanja dozvole smanjiti na minimum te tako ubrzati postupak dobivanja dozvole. Novi sustav trebao bi investitorima i arhitektima dati kompletnu potporu u radu putem interneta, od početka projektiranja do dana izdavanja dozvole.

Imate li neki korisni savjet, na što paziti, u što se isplati više uložiti u početku?
Preporučamo izgradnju zgrada čim boljih energetskih svojstava, prilagođenu zajedničkom sustavu za nekoliko različitih energenata. Investicija je u početku veća, ali su i kasnije uštede na mjesečnim ratama na komunalijama višestruko veće. Sve investicije se otplaćuju u roku do 10 godina što ih čini dobrim ulogom u budućnost. Svakako preporučamo i izradu projekata instalacija koji nisu obavezni, ali mogu predvidjeti i poboljšati razne tehnološke inovacije u arhitekturi.

Nakon obveze energetskog certificiranja vlasnike kuća, stanova i drugih objekata uskoro bi mogla pogoditi još jedna obveza – certifikat koji će pokazivati koliko naša nekretnina ispušta ugljičnog dioksida u atmosferu. O čemu se radi?
Ulaskom u EU, Hrvatska je prihvatila i ekološke regulative i strategije. Među njima je i poznata 20-20-20 sa ciljem 20% manje stakleničkih plinova, 20% više energije iz obnovljivih izvora i 20% veća energetska učinkovitost do 2020. godine u odnosu na 1990. godinu. Zbog poraznih podataka u našoj statistici, uvedeno je energetsko certificiranje koje ujedno pridonosi pravednijoj regulaciji cijene nekretnina na tržištu i poticanju gradnje objekata bolje toplinske izolacije. Certifikat o CO2 se nadovezuje na ovakav plan, ali to nije poseban dokument. Certificiranje bi se trebalo provoditi od 2016. godine u sklopu izrade energetskog certifikata koji bi tako dobio još samo jednu dodatnu stranicu.

U sljedećem nastavku idemo korak dalje. Prigorje.hr portal istražiti će zašto kuća u Svetom Ivanu Zelini obavezno mora imati kosi krov, zidane zidove i visinu od maksimalno 7 i pol metara, je li to uobičajeno u ostalim gradovima te što se događa u slučaju da poželite kuću s ravnim krovom? [MD]